부동산은 경제다. 사이클을 그린다. 분명 지금은 하락시점이다. 그렇다면 부동산시장은 언제 회복될까?

우리나라 부동산시장의 회복시기를 결정하는 두 가지는 수요자 심리와 경기 회복이다. 주택 수급 상황이나 정부의 부동산정책은 그 다음 문제다. 수요자 심리는 수요자들이 지금의 경제상황을 어떻게 이해하고 느끼고 있느냐 하는 것이 중요하다. 수요자들은 지금을 위기상황으로 느끼고 있다. 심리적 공포를 느끼고 있는 것이다.

부동산시장에 직접 영향을 주는 경제상황은 최소한 1년 이상 있어야 변화를 기대할 수 있다. 그 이유는 ▲6개월 이내에 일반경기 회복이 사실상 어렵다는 점 ▲부실기업이나 부실 채권이 가려지고 걸러지는데 시간이 소요되고 그 이후 관련 기업들이 다시 활발히 살아나는 시점이 최소 1년 이상 소요된다는 점 ▲수도권 관심지역 새 아파트라도 분양가격이 비싸면 팔리지 않는 현상이 보편화되고 있다는 점 등을 들 수 있다.

문제는 부동산시장의 양대 축인 빌딩시장이 뒤늦게 침체 분위기에 접어들었다는 점이다. 그간 빌딩시장에서 인기를 구가했던 초대형 빌딩은 아직 큰 영향을 받지 않지만 중대형 빌딩은 가격이 하락하고 있다. 이 또한 시장 주기상 단기간에 변화가 올 수 있는 상황이 아니다.

종합해 보면 하락국면에 부동산 구매를 눈여겨 보고 있는 수요자들의 심리, 건설경기 침체로 인한 공급 부족, 정부의 강도 높은 부동산 시장 활성화 대책 등이 있다해도 단기간 내에 부동산시장이 살아나기란 쉬워 보이지 않는다. 이런 이유로 혹시 2009년 반짝 장세가 온다해도 그리 오래 가지 못할 가능성이 높다.

◇ 불안한 수요자, 그래도 거래 차익을 꿈 꾼다

한국의 부동산시장은 수요자 심리 상태에 따라 빠르게 변화한다. 냄비 속성을 갖고 있다. 단기간에 민감하게 변화하는 모습이 자주 있었다. IMF 경제위기시 부동산시장 하락을 경험했지만 빠르게 상승국면으로 전환됐다. 많은 사람들이 부동산시장의 하락 분위기를 낯설어 하고 부동산은 늘 오른다는 생각에 젖어있다. 아파트에서부터 상가, 토지에 이르기까지 싸게 사서 비싸게 팔아 돈을 벌겠다는 꿈을 갖고 있다. 따라서 정부는 세금으로 이를 조정하려고 했는데 늘 순탄치 않았다.

◇ 부동산 가격산정과 수익률을 이해하지 못하고 거래한다

대형 빌딩 등 임대 수익률을 주요 거래 기준으로 삼는 거래방식에 대해 아직 생소하다. 부동산 상품이나 투자 방식에 대해 일반인들은 감각적인 접근을 하는 경우가 많다는 것을 의미한다. 더구나 주택시장은 수요자들의 감각적인 판단에 흔들렸고 이상 폭등하거나 경제적 지표로 이해하기 힘든 경우도 적지 않았다.

◇ 그동안 정부의 부동산정책에 무리가 있었다

열심히 제도를 만들면 좋은 부동산 정책이라고 생각한다. 그래야 공무원들이 놀지 않고 열심히 일한다고 인정 받는지도 모른다. 한국의 부동산정책은 그 양으로만 따진다면 세계 최강이다. 경우의 수에 따른 아이디어와 온갖 제도가 다 구비되어 있다. 그런데도 숫자만 많을 뿐 현실적인 대처능력이 떨어진다. 늘 시비거리다. 진단과 처방의 시간적 오차가 늘 서민들을 괴롭혀 왔다. 문제가 생겨 처방전을 내놓아도 1년 이상 뒤에나 약효가 나타나니 힘든 일이 될 수밖에 없다.

◇ 수요자에 대한 과학적인 통계나 조사가 부족하다

우리나라 부동산 시장은 한마디로 설명할 수 없는 복잡한 이해관계인이 모여 있는 구조이다. 지역별 소득별 이해관계가 다른 수요자들이 있기 때문이다. 여기에 공급자인 건설사도 배려해야 한다. 그런데 지역별 소득별 시기별로 수요자 조사가 거의 없다. 부동산 시장이 문제가 될 때마다 정부나 국민들이 흔들린다. 어떤 부류의 수요자가 어떤 상태인데 언제 어느 지역에서 어느 정도 금액으로 어느 크기의 집을 원하는가에 대한 조사가 필요하다. 이러한 조사는 국민들의 자기 자산관리에 대한 목표와 믿음을 갖게 하는 효과가 있다.