경남도청공무원노동조합

 

전원주택이나 펜션을 짓는데는 농지보다 임야가 훨씬 덜 까다롭습니다. 작년 10월 이후 산지관리법이 시행되면서 경사도와 연접개발, 준공 등에 대해 까다로워졌지만 그래도 농지보다 개발이 수월합니다.

우선 구입에 있어서도 농지취득증명 등의 절차가 없어 농지보다 훨씬 수월합니다. 농지전용과 같이 허가를 받은 후 2년 이내에 집을 지어야 하는 규정도 없고 토목 준공 후 바로 대지가 되기도 합니다.

또 임야 형질변경허가를 받는데 드는 비용도 평당 4,200원으로 농지에 비해 훨씬 적게 듭니다. 임야에 대해 알아보았습니다. 농지보다 개발이 쉽고 평당 가격이 저렴한 임야지만 평수가 크다는 단점이 있습니다. 대규모로 전원주택단지개발을 하는 경우에는 적당하지만 일반인들에게는 무리함이 있기 때문입니다.

개인이 전원주택 한 채 짓기에 적당한 작은 평수의 임야를 찾기는 힘듭니다. 또 임야는 마을에서 외진 곳에 있거나 도로에서 떨어져 있고 경사가 심하기 때문에 가격은 싸지만 개발비가 많이 들 수도 있으므로 구입하기 전에 충분한 검토가 필요합니다.

도로를 내고 경사지를 평탄지로 만들고 축대와 옹벽을 쌓는 등 토목공사를 하는 비용을 계산해 보면 배보다 배꼽이 더 클 수 있습니다.

◇ 준 보전임지

임야라 하여 무조건 집을 지을 수 있는 것은 아닙니다. 농지에서와 마찬가지로 준보전임지일 경우 개발이 가능합니다. 보전임지의 경우 농업이나 임업에 종사하지 않으면 전용이 불가능하고 준보전임지는 외지인도 형질변경을 통해 주택을 지을 수 있습니다.

준보전임지에 집을 짓기 위해서는 산림훼손허가를 받아 형질변경을 해야 합니다. 산림훼손허가가 났다 하여 무조건 산림을 훼손할 수 있는 것은 아닙니다. 산림훼손허가를 받은 수 허가증 교부 전까지 산림훼손복구비를 예치해야 합니다.

산림훼손허가를 신청할 때는 ▲사업계획서 ▲훼손된 임야의 실측도 및 벌채구역도 (6,000분의 1이나 3,000분의 1, 이때 훼손구역과 벌채구역이 일치할 때는 벌채구역도를 생략한다.) ▲산림의 소유권 또는 사용수익권을 증명할 수 있는 서류(임야대장등본 이나 부동산등기부등본, 신청자 소유로 안되어 있을 경우에는 사용승락서)를 갖추어 시장 군수나 영림서에 제출하면 됩니다.

시장 군수는 도로상황, 묘지와의 거리, 주민들의 민원여부 등을 확인하여 허가를 내주게 됩니다. 산림훼손허가 기간은 보통 1년이며 사업규모에 따라 2~5년까지이며 기간연장도 가능합니다.

● 산림형질변경허가의 기준

1. 경사도 : 임야의 평균 경사도가 45도 이하라야 합니다.

2. 입목축적 : 산림 형질변경 임야의 ㏊당 평균입목축적이 관할 시군 또는 자치구의 ㏊당 평균 입목축적의 150% 이하라야 합니다.

3. 입목구성 : 임야 안에 평균 나이가 50년 이상인 활엽수림의 점유면적이 75% 이하라야 합니다.

4. 절개면의 높이 : 형질변경을 완료한 후 형성된 절개면의 높이가 10m이상인 경우에는 그 절개면의 매 10m 내외마다 단을 설치해야 합니다. 단 1,500㎡ 미만 임야의 형질변경에는 적용받지 않습니다.

◇ 보전임지

보전임지는 조림을 목적으로 이용할 수 있습니다.

그러나 전혀 개발이 안 되는 것은 아니고 수목갱신을 위해 벌목을 할 수도 있고 현지에 거주하는 농업인은 보전임지에서도 전용을 받아 농업인주택을 지을 수도 있습니다.

종교시설의 신축이나 개축도 가능합니다.

또 1만㎡(3,025평)까지 버섯재배사나 과수원 등을 만들 수도 있습니다.

농업인이나 임업에 종사하는 사람이 농막이나 축사, 버섯재배사, 잠사, 저장시설 등을 지을 경우에는 신고만으로 산림을 훼손해 사용할 수 있습니다. 가능한 규모는 주택만 짓고자 할 때 600㎡(181.5평) 미만, 창고 등 부대시설까지 설치할 경우에는 1,500㎡(453.7평) 이내의 범위에서 전용이 허용됩니다.

또 농임업 기계를 보관하기 위한 시설이나 농막, 농로도 신고로만 가능합니다.

그 외에서 1만㎡ 미만의 경사도 30도 미만인 임지를 입목의 벌채 없이 형질변경해 산채, 약초, 특용작물, 야생화, 관상수를 재배하고자 하는 경우, 조림 후 15년이 경과한 조림지에서 가축을 방목하는 경우 등도 신고로 할 수 있습니다.

신고를 할 때 구비서류는 훼손 실측구역도(6,000분의 1 또는 3,000분의 1), 임도시설의 경우 설계도서 1부, 임야소유권·사용수익권을 증명할 수 있는 서류 등입니다. 현지 농민이 아닌 경우 버섯재배사 등을 먼저 지은 후 농장을 만든 후 관리사를 짓는 경우도 있습니다.

일부에서는 편법으로 현지민의 토지사용승낙서를 이용해 농가주택을 짓는 경우도 종종 있었다.

그러나 보전임지에 대한 규제가 강화되고 있으므로 앞으로 위장 전입이나 토지사용승낙서를 이용한 보전임지에서의 농가주택 건축은 어렵게 될 것으로 보인다.

보전임지는 생산임지와 공익임지로 구별됩니다. 생산임지는 산림자원의 조성과 임업생산 및 산림업을 촉진시키기 위해 국유림, 채종림, 시험림 등에 적합한 산림을 말합니다.

공익임지는 임업생산 및 자연환경의 보전, 국민보건휴양 및 산사태나 재해방지 등 공익에 필요한 보안림, 천연보호림, 휴양림, 사방지, 조수보호구역, 사찰림, 상수원보호구역, 개발제한구역, 보전녹지지역, 자연생태계보전지역 등으로서 타용도로의 전용이 극히 제한되는 임야를 말합니다.

● 생산임지의 전용

생산임지는 농업인, 임업인, 어업인 또는 농림수산물의 생산자단체가 아래 항목의 행위를 할 경우에는 가능합니다.

1. 농림어업용 시설로서 부지면적 1만㎡ 미만의 시설(단 농림어업용 시설 중 축산업용 시설의 경우는 부지면적 3만㎡ 미만의 시설)

2. 농림어업용 시설의 부대시설(진입로 등)

3. 농어임업인 등이 부지면적 1,500㎡ 미만의 주택 및 그 부대시설을 건축하는 경우

4. 산림소유자가 산림경영을 위해 필요한 부지면적 3,000㎡ 미만의 관리사나 기타 유사 시설을 설치하는 경우

5. 부지면적 1만㎡ 미만의 목재를 가공하는 시설 및 그 부대시설을 설치하는 경우

6. 기존 공장 부지면적의 100% 이하의 범위 안에서 특정 유해물질을 배출하지 않는 공장을 증설하는 경우

● 공익임지의 전용

공익임지는 농업인, 임업인, 어업인 또는 농림수산물의 생산자단체가 아래 항목의 행위를 할 경우에는 가능합니다.

1. 농업인 등이 부지면적 1만㎡ 미만의 농림어업용 시설 및 진입로 등 부대시설을 설치하는 경우

2. 농업인 등이 부지면적 1,500㎡ 미만의 주택 및 그 부대시설을 건축하는 경우

3. 종교시설을 신축, 개축 또는 증축하는 경우

4. 폐기물처리시설을 설치하는 경우

5. 국토이용관리법 시행령에서 정한 수산자원보전지구에서의 시설 및 건축물, 기타공작물을 설치하는 경우

6. 국가과학기술위원회에서 의결한 연구개발사업 중 우주항공기술개발과 관련된 시설을 설치하는 경우

7. 농림부령이 정하는 경미한 시설을 설치하는 경우

◇ 임야의 대체조림비

농지전용을 할 경우에는 대체농지조성비를 납부해야 합니다.

임야도 마찬가지로 대체조림비를 납부해야 하는데 산림이 다른 용도로 전용됨에 따라 감소되는 산림자원을 대체 조성하는 비용을 대체조림비라 합니다.

국가 또는 지방자치단체의 공용 또는 공공용시설사업 및 건축 등 대통령령이 정하는 경우에는 감면받을 수 있습니다. 대체조림비는 7년생 잣나무의 묘목 값에 식재 후 5년까지의 육림비를 합하여 그 비용을 정하여 매년 산림청장이 고시합니다.

2003년의 경우 ㎡당 1,270원(평당 4,198원)으로 2001년보다 33% 상승했는데 이유는 전용부담금이 폐지되고 이를 대체조림비로 통합관리하기 때문입니다.

대체조림비 납부기간은 금액에 따라 다른데 납입할 금액이 ▲500만원 미만일 때는 20일 이상 30일 이내 ▲500만원 이상 5,000만원 미만일 때는 30일 초과 60일 이내 ▲납입할 금액이 5,000만원 이상일 때는 60일 초과 90일 이내입니다. 납입고지 전에 신고해 납입하고자 하는 경우는 농림부령이 정하는 바에 따라 신고납입 할 수도 있습니다.

신고납입기간은 신고한 날부터 30일 이내입니다.

납입기간은 보통 납입고지서 발행일로부터 20일 이상 90일 이내로 정하여 고지하는데 부득이한 사유로 기간연장을 신청한 경우 1차에 한해 당초 납입고지한 기간의 범위 내에서 기간을 연장할 수 있습니다.

대체조림비를 일시 납부하기 어려운 상황일 때는 이행보증금을 예치한 후 농림부령이 정하는 바에 따라 3년 이내의 기간동안 분할납부 할 수도 있습니다.

분할납부의 사유가 타당하다고 인정될 때는 대체조림비의 납부의무가 결정되는 시점에 산정한 대체조림비의 납부의무가 결정되는 시점에 산정한 대체조림비의 100분의 30은 당해 전용목적사업의 착수 전에 납부하고 그 잔액은 이행보증금을 예치한 후 3년 이내에 납부할 수 있습니다.

산림이 형질변경 되지 않은 상태에서 허가취소 된 경우 납부한 대체조림비를 전액 환급받을 수도 있습니다. 산림이 일부 형질변경 된 상태에서 허가취소 등이 된 경우에는 형질변경 되지 않은 면적에 대해서만 환급받을 수 있습니다.

산림의 형질변경허가를 받고 북구를 완료했을 때는 복구준공검사를 받아야 합니다. 또 준공검사 후에 발생하는 하자를 보수하기 위해 농림부령이 정하는 바에 따라 미리 하자보수보증금을 예치해야합니다. 그러나 면적이 660㎡ 미만인 경우와 기타 대통령이 정하는 경우에는 복구비를 예치하지 않아도 됩니다.

우선 경기도 근처에서 이렇게 전원주택단지 전문적으로 개발 해주는 업체에 대해서는 권하고 싶지가 않내요.

잘못하면 그냥 날려버리는 수가 있거든요.

결론을 말하자면 사기꾼들이 너무 많아서 그렇습니다.

예전에는 넓은땅에 대해서 여러조각으로 분활등기를 하는것이 상당히 쉬웠습니다만 요즘은 기획부동산들이 설치는 바람에 법적으로 쪼개기를 못하도록 해서 좀 곤란할 겁니다.

그리고 전원주택을 지으려면 임야를 대지로 변경하는 전용허가를 받아야 합니다.

만약에 소나무나 잣나무 등으로 경재림이 많으면 전용허가를 받기도 힘들고 전용비용이 땅값보다 더 들어가는 경우도 있습니다. 허가를 받으려면 사업계획서 등을 면밀히 작성해서 관할 관청에 제출하여 승인을 받으면 되지만 승인이 잘 나지 않습니다. 그렇다고 방법이 없는 것은 아닙니다.

약간은 변칙이지만 한번 시도해 보시기 바랍니다. 일단 가족들이 몇 집인지는 모르지만 10집이라고 가정하고 말씀드리겠습니다.

5000평의 임야를 전부 대지로 바꾸는것은 좀 곤란할 거라고 생각합니다.

일반적으로 한가구당 대지면적이 200평 이상이면 나중에 법적인 재약이 좀 있습니다.

그러니까 약 2000평을 10가구가 공동명의로 해서 용도변경을 신청해서 승인을 받아집을 10가구로 분리해서 짖고 준공을 한 후 등기를 하시면 됩니다(토목설계와 측량은 필히 필요합니다).

나머지는 그대로 임야나 아니면 전(밭)으로 형질변경을 하셔도 되고요.

건축물 준공 후에 약 1년이든 2년 쯤 지난 다음에 10가구가 분활신청을 하시면 될겁니다.

그러니까 만약에 집을 지을려면 도로계획과 각 가구별 구획이 잘 이루어 지도록 기본적인 설계를 합니다. 그리고 좀 편리한 방법으로 대부분은 관할 관공서(군청 또는 시청)앞에 가시면 토목측량설계사무실들이 많이 있습니다.

거기에 토지대장 및 지적도 등 토지와 관련된 서류들을 몇가지만 가지고 가셔서 문의를 하시면 그자리에서 답이 나옵니다.

어차피 임야에대한 대지로의 형질변경을 하려면 토목설계를 해야하니까 관할 관공서(군청 또는 시청)앞에 있는 토목측량설계사무실 가셔서 문의하시고 추진하시는 편이 좋을겁니다.

정상적으로 도로(사도)계획과 대지로 전환하는 방법, 전용허가의 가능성, 전용허가 비용 및 설계비용, 공사비까지 대략적으로 뽑아줍니다.

만약에 분양을 한다고 한다면 어떤방법을 써서 설계하면 가능한지 까지도 상세히 알려 줄 겁니다.

토목설계비는 대략 한필지당 250~350만원정도 들어간다고 생각하시면 됩니다.

토지에대한 형질변경 허가가 떨어지면 건축사 사무소에 의뢰해서 건축설계를 하시고 시공하시면 됩니다.

본인 소유의 토지 (임야)를 개발하여 전원주택 을 건축하실 계획이시군요.!!

하지만 이와같은 일을 하시려면 절차에 따른 인,허가를 받으셔야 합니다. 만약 인,허가를 받지아니하고 개발을 하시면 법적문제가 되여 상당히 어려운문제가 발생할 수 있습니다

따라서 님은 해당토지의 주소와 지번을 숙지하시고 해당 관할 시,군,구 청의 민원실에

가셔서 (국토이용계획확인원)을 1통 떼시고 토지대장1통을 준비하셔서 해당지역의

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