상권분석전문가 3인이 전하는 ‘성공입지 고르는 법’
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작성자 상권분석전문가 댓글 0건 조회 717회 작성일 07-09-10 17:54본문
상권분석전문가 3인이 전하는 ‘성공입지 고르는 법’
[이 게시물은 전체관리자님에 의해 2007-10-10 06:59:40 나도한마디에서 복사 됨]
“좋은 입지는 스스로 만들어 가는 것” /치킨 전문점 ‘BBQ’ ‘닭익는 마을’ 노창학 부장
‘BBQ’와 ‘닭익는 마을’을 운영하는 제너시스는 가맹점만 1,600여개에 달하는 국내 최대 프랜차이즈 업체다. 특히 ‘BBQ’는 1,000호점을 돌파하기까지 4년여 동안 휴일을 제외하고 거의 매일 점포가 새로 생길 정도로 출점 속도가 빨랐다.
1,600여 곳에 이르는 가맹점포의 입점을 현장 지휘하다 보니 이제는 어느 지역 이름만 들어도 점포 시세를 알아맞히고, 장사가 되는 지역인지 아닌지를 가늠할 수 있을 정도가 됐다.
주력 브랜드인 ‘BBQ’는 배달 위주여서 점포입지 조건이 덜 까다로워 입지선정에 큰 어려움이 없었다. 하지만 닭불고기 전문점인 ‘닭익는 마을’과 올해 새로 론칭한 우동·돈까스 전문점 ‘U9’은 내점 고객 위주여서 점포입지가 매출에 결정적인 영향을 미친다.
당연히 상권분석과 입지선정에 공을 많이 들일 수밖에 없다. 이 때문에 새로 가맹점 을 낼 때에는 상권 내에서 오래 장사를 한 점주나 부동산업자들로부터 상권 관련 정보, 점포 매매 상황 등은 물론 건물주의 성격까지도 파악하려고 노력하고 있다.
수시로 변화하는 상권이지만 일정 부분 예측 가능한 것이 또한 상권의 변화다. 특정 지역에 점포를 낼 때에는 그로부터 몇년 뒤에 상권이 어떻게 변화할지도 고려해야 한다. 예외성을 최소화하는 것이 무엇보다 중요하기 때문이다.
이미 만들어진 것만 믿지 마라
청담대교의 개통으로 상권이 급속히 확대되고 있는 건대입구, 서울극장의 리모델링으로 유동인구가 늘어난 종로3가 등에 출점해 있던 점포들은 상권변화의 혜택을 톡톡히 누린 경우라 할 수 있다. 따라서 점포 입지를 선정할 때에는 관련 개발정보도 꼼꼼히 챙길 필요가 있다.
외식업은 어느 장소에서 영업을 하든, 점주 나름의 운영철학이 있어야 성공할 수 있다. 아무리 좋은 곳에 문을 열었다고 해도 단골 만들기에 소홀하거나 서비스 마인드가 없으면 성공할 수 없다.
그러한 면에서 보면 좋은 상권과 좋은 입지는 점주 스스로가 만들어가는 것이라 할 수 있다. 이미 만들어져 있는 것만 믿어서는 안된다. 평범한 입지에서 시작하고도 점주의 노력이나 남다른 운영 노하우로 높은 매출을 올리는 경우가 얼마든지 있기 때문이다.
"고객 입장서 니즈 파악은 필수/ 아이스크림 전문점 '떼르 드 글라스' 이승호 과장
최근 건강과 다이어트 열풍을 타고 천연 생과일 아이스크림 전문점이 좋은 반응을 얻고 있다. 직접 창업전선에 나섰다 실패한 적이 있기 때문에 점포개발시 무엇보다 가맹점주 입장에서 수익성을 최우선으로 고려하게 된다.
천연 생과일 아이스크림 전문점은 주 수요층이 여성이다 보니 대학가, 쇼핑가, 오피스타운 등을 중심으로 출점이 이루어지고 있다. 최근에는 아파트 단지 등 배후 수요층이 두터운 지역에도 속속 입점하고 있다. 아이스크림 전문점은 반드시 A급 상권에 입점할 필요는 없다.
그러나 B급, C급 상권이라도 입지는 A급이라야 한다. A급 상권은 임차비용이 갈수록 높아지고 있어 아무래도 아이스크림 전문점으로서는 투자대비 수익성이 떨어진다. B급, C급 상권이라도 유동인구가 많고 눈에 잘 띄기만 하면 안정적인 매출을 기대할 수 있다.
인근 가게와의 궁합도 중요
아이스크림을 후식용으로 찾는 젊은이들이 적지 않기 때문에 인근 가게와의 궁합도 중요하다. 기존의 허름한 분식점을 매입해 출점한 서울 경희대점이 대표적인 경우다.
이 점포는 유동인구가 많은 대학가이기도 하지만, 부근에서 성업중인 음식점의 덕을 톡톡히 보며 일일 매출이 100만원 가까이 되는 우량점포가 됐다. 이 점포는 건물이 노후한 데다 인근 점포에 비해 장사도 안되는 편이어서 관심을 갖는 사람들이 거의 없었다. 실제 가맹 희망 점주 5명이 이곳으로의 입점을 고사하기도 했다.
이 경우에서 보듯 점포를 얻는 시점에서 어떤 업종이 영업을 하고 있느냐는 것은 그다지 중요하지 않다. 매출이 시원찮아 비어 있거나 새 주인을 기다리는 점포, 기존 상권과 도무지 어울리지 않거나 운영 미숙으로 매출이 저조한 점포를 특히 눈여겨볼 필요가 있다. 이러한 점포일수록 권리금이나 보증금이 싼 반면 업종 변경으로 높은 수익을 기대할 수 있기 때문이다.
예비 창업자들은 상권을 분석하고 입지를 선정할 때 철저히 소비자(고객)의 입장에서 볼 필요가 있다. 점포의 형태나 규모, 동선, 주변 환경과의 조화 등을 고객의 눈으로 ‘역지사지’ 해야 한다는 것이다.
주변 사람이나 해당 지역 내 점주들과의 의견 교환을 통해 고객의 니즈를 파악하는 것도 필수다. 프랜차이즈 본사의 말만 믿지 말고 자신이 직접 현장을 뛰어다녀야 한다. 가맹사업의 성패도 결국은 점주 자신이 책임질 문제이기 때문이다.
“동원 가능한 모든 정보원 활용”/패션주얼리 전문점 ‘미니골드’ 정원준 대리
연간 1조원 규모의 패션주얼리 시장은 수요가 꾸준히 늘고 있지만 60여개에 이르는 업체가 영업중일 정도로 경쟁이 심하다. 이미 서울·경기 지역은 포화상태에 이르렀다는 분석도 나오고 있는 가운데, 각 업체들은 근래 지방을 집중 공략하고 있다.
광역시를 제외한 중소도시에서는 1개의 브랜드만 살아남는다는 것이 정설로 굳어져 있다. 따라서 최고의 상권에서 가장 좋은 자리에 자사 브랜드를 입점시키기 위한 신경전도 치열하다.
패션주얼리 제품은 부피가 적어 창고가 필요없고, 물류비용도 저렴해 작은 점포에서도 창업이 가능하다. 그 결과 여대 앞과 번화가, 역세권을 중심으로 우후죽순격으로 점포들이 생겨나고 있다.
이화여대 부근에는 70여개, 강남역 주변에는 20여개가 영업중일 정도다. 사정이 이렇다 보니 품질도 품질이지만, 입지가 무엇보다 중요한 변수가 돼 버렸다.
의류·액세서리점 밀집지역 유리
패션주얼리는 역세권이나 대학가, 도심 주요상권의 경우 눈에 잘 띄고 접근하기 쉬운 대로변을 최고의 입지로 친다. 패션 의류점이나 액세서리점 등 상호보완 관계에 있는 판매업종이 밀집한 지역이면 우선적으로 고려할 만하다.
서울의 웬만한 주요 상권의 대로변이나 주요 진출입로 초입에는 패션주얼리 전문점이 입점해 있는 것도 이와 무관치 않다. 경쟁이 비교적 덜한 부도심권이나 B급 상권도 입지만 좋으면 도심지역 못지 않은 매출을 올릴 수 있다.
패션주얼리는 가격이 저렴하다 보니 지방 중소도시에서도 충분히 통할 수 있는 아이템이다. 그러나 지방의 경우 상권분석이나 점포매매 정보를 파악할 수 있는 시간이 제한될 수밖에 없다. 그 결과 동원 가능한 모든 정보원을 대상으로 ‘취재’가 이뤄진다.
기존 점포의 주인이나 부동산업자, 노점상은 물론 심지어 구두를 닦으면서도 상권분석은 진행된다. ‘패션’과 ‘주얼리’는 서로 뗄레야 뗄 수 없는 만큼 평소 패션 잡지를 보면서 트렌드와 업계 정보를 수시로 파악하는 것도 필요하다.
1,600여 곳에 이르는 가맹점포의 입점을 현장 지휘하다 보니 이제는 어느 지역 이름만 들어도 점포 시세를 알아맞히고, 장사가 되는 지역인지 아닌지를 가늠할 수 있을 정도가 됐다.
주력 브랜드인 ‘BBQ’는 배달 위주여서 점포입지 조건이 덜 까다로워 입지선정에 큰 어려움이 없었다. 하지만 닭불고기 전문점인 ‘닭익는 마을’과 올해 새로 론칭한 우동·돈까스 전문점 ‘U9’은 내점 고객 위주여서 점포입지가 매출에 결정적인 영향을 미친다.
당연히 상권분석과 입지선정에 공을 많이 들일 수밖에 없다. 이 때문에 새로 가맹점 을 낼 때에는 상권 내에서 오래 장사를 한 점주나 부동산업자들로부터 상권 관련 정보, 점포 매매 상황 등은 물론 건물주의 성격까지도 파악하려고 노력하고 있다.
수시로 변화하는 상권이지만 일정 부분 예측 가능한 것이 또한 상권의 변화다. 특정 지역에 점포를 낼 때에는 그로부터 몇년 뒤에 상권이 어떻게 변화할지도 고려해야 한다. 예외성을 최소화하는 것이 무엇보다 중요하기 때문이다.
이미 만들어진 것만 믿지 마라
청담대교의 개통으로 상권이 급속히 확대되고 있는 건대입구, 서울극장의 리모델링으로 유동인구가 늘어난 종로3가 등에 출점해 있던 점포들은 상권변화의 혜택을 톡톡히 누린 경우라 할 수 있다. 따라서 점포 입지를 선정할 때에는 관련 개발정보도 꼼꼼히 챙길 필요가 있다.
외식업은 어느 장소에서 영업을 하든, 점주 나름의 운영철학이 있어야 성공할 수 있다. 아무리 좋은 곳에 문을 열었다고 해도 단골 만들기에 소홀하거나 서비스 마인드가 없으면 성공할 수 없다.
그러한 면에서 보면 좋은 상권과 좋은 입지는 점주 스스로가 만들어가는 것이라 할 수 있다. 이미 만들어져 있는 것만 믿어서는 안된다. 평범한 입지에서 시작하고도 점주의 노력이나 남다른 운영 노하우로 높은 매출을 올리는 경우가 얼마든지 있기 때문이다.
"고객 입장서 니즈 파악은 필수/ 아이스크림 전문점 '떼르 드 글라스' 이승호 과장
최근 건강과 다이어트 열풍을 타고 천연 생과일 아이스크림 전문점이 좋은 반응을 얻고 있다. 직접 창업전선에 나섰다 실패한 적이 있기 때문에 점포개발시 무엇보다 가맹점주 입장에서 수익성을 최우선으로 고려하게 된다.
천연 생과일 아이스크림 전문점은 주 수요층이 여성이다 보니 대학가, 쇼핑가, 오피스타운 등을 중심으로 출점이 이루어지고 있다. 최근에는 아파트 단지 등 배후 수요층이 두터운 지역에도 속속 입점하고 있다. 아이스크림 전문점은 반드시 A급 상권에 입점할 필요는 없다.
그러나 B급, C급 상권이라도 입지는 A급이라야 한다. A급 상권은 임차비용이 갈수록 높아지고 있어 아무래도 아이스크림 전문점으로서는 투자대비 수익성이 떨어진다. B급, C급 상권이라도 유동인구가 많고 눈에 잘 띄기만 하면 안정적인 매출을 기대할 수 있다.
인근 가게와의 궁합도 중요
아이스크림을 후식용으로 찾는 젊은이들이 적지 않기 때문에 인근 가게와의 궁합도 중요하다. 기존의 허름한 분식점을 매입해 출점한 서울 경희대점이 대표적인 경우다.
이 점포는 유동인구가 많은 대학가이기도 하지만, 부근에서 성업중인 음식점의 덕을 톡톡히 보며 일일 매출이 100만원 가까이 되는 우량점포가 됐다. 이 점포는 건물이 노후한 데다 인근 점포에 비해 장사도 안되는 편이어서 관심을 갖는 사람들이 거의 없었다. 실제 가맹 희망 점주 5명이 이곳으로의 입점을 고사하기도 했다.
이 경우에서 보듯 점포를 얻는 시점에서 어떤 업종이 영업을 하고 있느냐는 것은 그다지 중요하지 않다. 매출이 시원찮아 비어 있거나 새 주인을 기다리는 점포, 기존 상권과 도무지 어울리지 않거나 운영 미숙으로 매출이 저조한 점포를 특히 눈여겨볼 필요가 있다. 이러한 점포일수록 권리금이나 보증금이 싼 반면 업종 변경으로 높은 수익을 기대할 수 있기 때문이다.
예비 창업자들은 상권을 분석하고 입지를 선정할 때 철저히 소비자(고객)의 입장에서 볼 필요가 있다. 점포의 형태나 규모, 동선, 주변 환경과의 조화 등을 고객의 눈으로 ‘역지사지’ 해야 한다는 것이다.
주변 사람이나 해당 지역 내 점주들과의 의견 교환을 통해 고객의 니즈를 파악하는 것도 필수다. 프랜차이즈 본사의 말만 믿지 말고 자신이 직접 현장을 뛰어다녀야 한다. 가맹사업의 성패도 결국은 점주 자신이 책임질 문제이기 때문이다.
“동원 가능한 모든 정보원 활용”/패션주얼리 전문점 ‘미니골드’ 정원준 대리
연간 1조원 규모의 패션주얼리 시장은 수요가 꾸준히 늘고 있지만 60여개에 이르는 업체가 영업중일 정도로 경쟁이 심하다. 이미 서울·경기 지역은 포화상태에 이르렀다는 분석도 나오고 있는 가운데, 각 업체들은 근래 지방을 집중 공략하고 있다.
광역시를 제외한 중소도시에서는 1개의 브랜드만 살아남는다는 것이 정설로 굳어져 있다. 따라서 최고의 상권에서 가장 좋은 자리에 자사 브랜드를 입점시키기 위한 신경전도 치열하다.
패션주얼리 제품은 부피가 적어 창고가 필요없고, 물류비용도 저렴해 작은 점포에서도 창업이 가능하다. 그 결과 여대 앞과 번화가, 역세권을 중심으로 우후죽순격으로 점포들이 생겨나고 있다.
이화여대 부근에는 70여개, 강남역 주변에는 20여개가 영업중일 정도다. 사정이 이렇다 보니 품질도 품질이지만, 입지가 무엇보다 중요한 변수가 돼 버렸다.
의류·액세서리점 밀집지역 유리
패션주얼리는 역세권이나 대학가, 도심 주요상권의 경우 눈에 잘 띄고 접근하기 쉬운 대로변을 최고의 입지로 친다. 패션 의류점이나 액세서리점 등 상호보완 관계에 있는 판매업종이 밀집한 지역이면 우선적으로 고려할 만하다.
서울의 웬만한 주요 상권의 대로변이나 주요 진출입로 초입에는 패션주얼리 전문점이 입점해 있는 것도 이와 무관치 않다. 경쟁이 비교적 덜한 부도심권이나 B급 상권도 입지만 좋으면 도심지역 못지 않은 매출을 올릴 수 있다.
패션주얼리는 가격이 저렴하다 보니 지방 중소도시에서도 충분히 통할 수 있는 아이템이다. 그러나 지방의 경우 상권분석이나 점포매매 정보를 파악할 수 있는 시간이 제한될 수밖에 없다. 그 결과 동원 가능한 모든 정보원을 대상으로 ‘취재’가 이뤄진다.
기존 점포의 주인이나 부동산업자, 노점상은 물론 심지어 구두를 닦으면서도 상권분석은 진행된다. ‘패션’과 ‘주얼리’는 서로 뗄레야 뗄 수 없는 만큼 평소 패션 잡지를 보면서 트렌드와 업계 정보를 수시로 파악하는 것도 필요하다.
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